Slik forhandler du CAM-avgifter i kommersielle leieavtaler

Jo større kommersiell plass du leier, desto mer sannsynlig vil du kunne forhandle CAM-avgifter (Common Area Maintenance) og eventuelle tilknyttede administrasjonsgebyrer. Men uansett hvor liten plass, godtar aldri vilkårene for leieavtaler uten å spørre om en bedre avtale.

I en advarsel om vanskeligheten med å bryte inn i næringseiendom, CFO Magazine reporter, Laura DeMars, tyder tydelig på at selv eiendomsmeglere kan ha det vanskelig å forstå kompleksiteten av CAM-avgifter; "Kompleksiteten i bransjen gjør det vanskelig å bryte inn …" DeMars sier videre:

"På kjøpesentre, for eksempel, leietakere betaler vanligvis for vedlikehold av bygningen gjennom et fellesområde vedlikehold (CAM) avgift. Mens en finansdirektør i et eiendomsforvaltningsselskap ikke direkte håndterer leietakerne, trenger han fortsatt å forstå hvordan disse gebyrene samles inn … viktigere, siden store forhandlere ofte bestrider CAM-avgifter eller betaler bare en prosentandel … må CFO vite hvordan ta hensyn til forskjellen, eller CAM slippe. "

Før du forsøker å forhandle CAM eller administrasjonsgebyr, må du være sikker på at du forstår hva de er. Hvis CAM-avgift er et komplisert problem for finansdirektørene, går du bedre inn i forberedelsene!

Industri Standard CAM Gebyrer

Fordi tilstanden til visse fellesarealer har en direkte effekt på leietakere, er avgifter knyttet til vedlikehold og reparasjon av ganger, heiser, trapper, lobbier og felles toaletter ganske standard i CAM-avgifter. Også vanligvis vurdert til leietakere i CAM avgifter er kostnader forbundet med vedlikehold av parkeringsplass (inkludert belysning og landskapsarbeid) og fortau.

Tips om forhandling av standardkampavgifter

Hvis typen av gebyrer du blir bedt om å betale, er ikke omsettelige, må du sørge for at leien din tillater deg å se nærmere på utleierens regninger. Forretninger er forretninger, og dette bør ikke sees som en mistillid til en utleier eller noe personlig, men å betale ukjente avgifter bare i god tro er ikke god forretning. Krevende minst en erklæring om at utleier må gi dokumentasjon (ansvar) for alle gebyrer som belastes, er den eneste måten å sikre at du blir belastet rettferdig.

Du bør også forhandle hvor mye CAM-avgifter kan øke hvert år - å sette maksimalt beløp eller prosentandel. Denne "cap" bør oppføres separat fra eventuelle andre leieforhøyelser.

Administrasjonskostnader (O & M)

Hvis leieavtalen krever at du betaler CAM-gebyrer for drifts- eller administrasjonskostnader, må du umiddelbart motsette seg slike kostnader. Hvis utleieren insisterer, be om å se en liste (bevis) av disse kostnadene og hvordan delingen din er beregnet. Disse gebyrene kan faktisk ikke kalles CAM-avgifter, men "Administrative avgifter." Administrative avgifter er fortsatt CAM-avgifter - utleieren prøver å få deg til å bidra til sine egne kostnader. Administrasjonsgebyr er vanligvis basert på en prosent av de totale CAM-kostnadene.

Tips om forhandling av O & M administrasjonsgebyrer

De fleste leietakere vil motsette seg drifts- og administrasjonsgebyrer fordi utleieren allerede gjør inntekter fra leien blir belastet selv uten CAM-avgifter. Hvis din CAM-avgift inkluderer lønn for ledelse eller administrativt personale (på eller utenfor stedet), ansvarsforsikringskostnader (du må betale for din egen ansvarsforsikring - utleier vil kreve dette før du kan flytte inn), reklame og andre salgsfremmende aktiviteter, profesjonelle tjenester som juridiske eller regnskapstjenester, prøv å forhandle disse ut av leieavtalen din.

Ifølge Rosie Rees, "The Battle Over CAM Charges," Retail Traffic Magazine; "Savvy leietakere vil redusere prosentandelen (som varierer fra 25% til 5%), og ekskluderer ikke-vedlikeholdstype kostnader fra beregningen (for eksempel skatter, forsikringer, verktøy)."

Rees mener også at vedlikeholds- og reparasjonsutgifter knyttet til bygningene (det vil si tak, bygningsstiftelser og yttervegger) ikke bør absorberes av leietakere, da disse ikke er fellesarealer brukt av leietakere eller deres kunder. Rees peker nøyaktig ut; "Utleier får allerede inntekter fra disse bygningene i form av leie. Eventuelle kostnader for å opprettholde og erstatte dem skal betales av utleier ut av leieinntektene."

kilder:

Rosie Rees. Retail Traffic Magazine Online. "Kampen over CAM-avgifter." 1. september 1999.

Laura DeMars. CFO Magazine. "The Real Deal." August 2007.