Hvordan forhandle kommersielle leieavtaler som favoriserer leietakere

Hvis en utleier eller leasing agent bare forteller deg vilkårene, må du be om noe som viser vilkårene skriftlig før du sender inn et motoffer. Hvis de er motvillige til å tilby et brev, be om en e-post eller en kopi av oppføringen for plassen (som vil inneholde minst den grunnleggende leasinginformasjonen).

Hvorfor er det så viktig å ha innledende vilkår skriftlig? Et leasemiddel handler på vegne av utleierens interesser. Hvis en agent enten misforstått eller forsøkt på noen måte å endre utleierens anvisninger, kan det hende at utleier skriftlig vise deg utleier at tilbudet ditt ble gjort i god tro basert på informasjon fra leasingagenten.

Det er også mulig at du kan misforstå leieavtaler hvis de ikke er skriftlige. Dette kan føre deg til å motvirke for høy eller for lav basert på informasjon du misforstått.

En annen grunn til å ha vilkårene skriftlig er at det gir deg tid til å undersøke mer om leieavtalen, å spørre en advokat om vilkårene, eller til og med å sammenligne vilkår for eventuelle andre leieavtaler du vurderer.

Å stille skriftlige betingelser er ikke på noen måte en lovlig forpliktelse fra din side å gå videre. Du har alltid muligheten til å motvirke vilkårene eller bare slå dem ned rett.

Et tilbudstilbud

Når du kjøper et hus, forhandler du prisen. En selger viser huset for hvor mye penger de ønsker å få fra salget, men forventer nesten alltid å bli mindre. En kjøper som er interessert i å kjøpe et hjem, vil sende inn noe skriftlig til selgeren med et mottilbud. I dette tilfellet er et motoffer et tilbud om å kjøpe hjemmet til en lavere pris enn hva selgeren spør. Enkelt sagt, et mottilbud er forhandling.

Dette gjelder også for kommersiell leasing. Mens noen leieavtaler kanskje ikke er omsettelige, fungerer det som om man kjøper et hjem: en utleier eller noteringsagent ber om en leiepris (eller sett av vilkår), men gir noe rom for forhandling. Med andre ord, i næringseiendom, er det nesten alltid forventet at leietaker (eller leietaker) vil levere et motoffer, slik at utleier oppblåser prisene og / eller vilkårene.

• 3 spørsmål å spørre før du forhandler eller signerer en kommersiell leieavtale
• Figur Viser typer av kommersielle leieavtaler
• Triple Net Lease
• Fullt vedlikeholdt leieavtale (brutto leieavtale)

Den første forhandlingsprosessen

Når du har uttrykt interesse for å lease et rom, vil noen utleiere rett og slett tilby deg et skjema som angir leieavtalenes krav. Disse skjemaene kan ha en responsavdeling eller et vedlegg for å fullføre hvor du kan motta tilbud. Andre kan bare tilby en kopi av noteringspapirene (en annonse eller flyger) med "spørre vilkår".

I de fleste tilfeller er det imidlertid i din beste interesse å sende inn et brev eller annen skriftlig form for kommunikasjon med et mottilbud. Hvorfor? Fordi du i et brev kan inkludere salgspoeng om hvorfor du ville lage en ideell leietaker, fortelle utleier om virksomheten din og gjøre avtalen mer personlig.

For en varm eiendom med flere interesserte parter, kan brevet ditt tjene som salgsmulighet for å få utleier til å plukke deg og godta vilkårene dine. Forhandling kan gå frem og tilbake, så vær tålmodig. Et noteringsagent har vanligvis litt frihet til å ta avgjørelser, men mest sannsynlig vil det være nødvendig å henvende seg til utleier. Det kan ta tid.

Hvis du ikke har hørt tilbake på et tilbud på en til to virkedager, er det greit å følge opp. Men prøv ikke å dukke opp desperat eller altfor engstelig, da dette kan påvirke resultatet av forhandlingene. Husk, de fleste opplysningsagenter vil flytte en eiendom like raskt som han / hun kan, slik at de vanligvis ikke trenger mye "nagging".

Forbereder et tilbud eller et tilbudstilbudsbrev

Ditt tilbudstilbud skal presenteres fra din bedrift, ikke fra deg personlig, selv om du eier en eneboliger. Ditt tilbudsbrev er et salgssted. Du ber om forskjellige vilkår som er mer til din fordel, og du vil at utleier skal se deg og din bedrift som et godt valg.

Ditt tilbudsbrev bør alltid inneholde følgende informasjon:

Personens ansvar for leieavtalen

Ta med navnet på virksomheten din, som inkluderer navnet du er lovlig etablert under, samt eventuelle andre navn du gjør forretninger under. Husk at hvis du driver en eneboliger, er det juridisk sett du og din virksomhet de samme, og selv om du oppgir virksomheten din på leieavtalen, kan du også holdes personlig ansvarlig for hele leieavtalen.

Din forretningsstruktur

Hvis du er med, fortell hvor du er innlemmet. Hvis du er en skattefri organisasjon, oppgi dette i brevet. Det er sjeldent at utleiere tilbyr deg freebies eller frynsegoder til ideelle organisasjoner bare for å få en skattemessig avskrivning, men de kan være mer tilbøyelige til å forhandle eller lease til en edel sak enn til en syklistklubb. I tillegg er forståelse av ditt eget personlige ansvar for å signere en leieavtale viktig og vil variere avhengig av din forretningsstruktur.

Hvor lenge har du vært i virksomhet

Hvis virksomheten din er mindre enn to år gammel, kan du også inkludere en erklæring om din suksess, fremtidige vekstprognoser eller en forretningsplan. En utleier er ikke sannsynlig å leie ut til virksomheten din, uten at noen personlig skaper eller garanterer leieavtalen, hvis du ikke kan vise at bedriften din har det bra.

Arten av virksomheten din

Hva gjør du? Vær kort og til poenget. En utleier trenger å vite hva du gjør i tilfelle det er noen spesielle hensyn. For eksempel, hvis du driver en bedrift som bruker farlige materialer, har gått inn på pasienter til et helsemessig anlegg, eller lagrer gjenstander av overdreven verdi, må utleier vite om det er begrensninger på bruken av eiendommen. Hvilke leietakere gjør, kan påvirke utleieres eiendomsverdier og forsikringsrater; så vær ærlig.

Kontaktinformasjon

Pass på å inkludere et telefonnummer der du kan nås, og om mulig, og e-postadresse. Hvis du bare kan nås på bestemte dager eller i faste timer, inkluderer du også dette. Hvis du ikke reagerer på en utleier eller noteringsagent på en riktig måte, kan de tro at du ikke er interessert.

Dine foreslåtte vilkår (eller, Counter Offer)

Vær så fullstendig og klar som mulig.

Oppgi Leasingvilkårene dine i et Tilbud eller Tellerbud

Den beste måten å forhandle en avtale på er å ha en klar forståelse av hva det er du tilbyr eller villig til å akseptere. Hvis det ikke er skriftlig, vil det være svært vanskelig å bevise senere at noe var utelukket fra en leieavtale som du trodde skulle inkluderes.

Å sette ting på skrift kan ta litt lengre tid, men det gir deg litt rettslig beskyttelse hvis ting går i klemme senere på linjen. Hvis du er tidspresset og ikke kan sende et brev - levere en. Hvis det ikke er mulig, kan en velskrevet e-post være tilstrekkelig.

Hvis du ikke er sikker på et bestemt leiekrav som forklaringen - og prøv å få den forklaringen skriftlig.

• Røde flagg for dårlige leasingvilkår
• Tips om hvordan du forhandler CAM-avgifter i kommersielle leieavtaler
• Standardvilkår i kommersielle leieavtaler

Leieens lengde

Hvis du vil endre lengden på leieavtalen, vær klar. For eksempel er leien du vil ha i to år med tre, ettårig fornyelsesalternativ (totalt fem år); eller en rett fem års leieavtale uten fornyelsesalternativer? Det gjør en veldig stor forskjell i hvor lenge du vil bli låst inn i en leieavtale og hvordan en utleier kan føle seg om andre vilkår du ber om i et mottilbud.

De fleste utleiere foretrekker toårige eller lengre leieavtaler, men aldri nøl med å be om et års leieavtale. Ettårig leieavtaler kan koste litt mer, eller få færre leiefornyelsesalternativer, men du er låst inn for mindre tid. Med mindre du er et multi-million dollar selskap, gjør det sjelden god forretningssans for å signere en leieavtale som forplikter deg til plass i mer enn to år.

Husk at hvis virksomheten din vokser ut i rommet, vil du ikke bli sittende fast med en lang leieavtale. Eller verre, hvis bedriften din sliter og du må nedgradere til en mindre plass, kan det hende du har vanskelig å bryte leieavtalen din.

Tilstanden til eiendommen

Hvis du spør om rommet "som det er" eller hvis du trenger utleier å foreta reparasjoner eller forbedringer først. Hvis du planlegger å renovere eiendommen, beskriv kort de foreslåtte renoveringene. Du vil ha dette inkludert i en leieavtale, fordi ofte en utleier vil tilby noen form for insentiv eller "godtgjørelse" hvis du renoverer bestemte typer eiendommer. Hvis du er usikker på hvilke godtgjørelser du kan bli tilbudt for eventuelle renoveringer, hold det åpent. Tilbyr å levere mer detaljert informasjon om renovering for utleierens gjennomgang for å gi deg noen slags hensyn til forbedringer.

Occupancy Date

Fortell utleier når du vil ta fysisk besittelse (flytte inn, få tilgang, eller ta ansvar for eiendommen). I noen tilfeller, når datoen du tar fysisk besittelse, kan være annerledes enn datoen, begynner du å betale leie.

For eksempel kan du spørre utleier for en belegningsdato og leie startdato 1. januar 20xx, men spør at den første måneden er rentefri. I dette tilfellet ville leieavtalen begynne 1. januar 20xx og utleier kunne skrive ut månedenes leie. Leietaker ville okkupere plassen i 12 måneder, og leieavtalen skulle løpe i 12 måneder.

En annen måte å få det samme på (en gratis måned med leie) er å be om en belysningsdato 1. januar 20xx, med en leiestatdato den 1. februar 20xx. Det betyr at leieavtalen skulle begynne en måned fra datoen du flytter inn, eller 1. februar 20xx.

Denne typen forhandling fungerer bare i et rom som allerede er ledig, og utleier er ivrig etter å få noen til å flytte inn fordi den favoriserer leietaker. I hovedsak får du ikke bare en gratis månedlig leie, du kommer til 13 måneders belegg i en 12 måneders leieavtale.

Hvordan skrive et tilbud eller et tilbud om tilbudstilbud

Følgende er et eksemplarbrev som kan (og bør) bli revidert for å brukes som enten et innledende tilbud eller en motleverandør for å leie en kommersiell plass for virksomheten din. Det er ikke ment å tjene som erstatning for juridisk rådgivning, men bare for å vise en måte du kan uttrykke interesse for å lease en bestemt plass.

• Flere Business Letter Samples
• Business Letter Template

Informasjon i fet skrift bør erstattes med dine egne opplysninger og leasingvilkår.

(Sett inn Dagens dato)

(SETT INN Navn på utleier eller opplysningsagent)

Fru, lykkelig utleier

123 Street

Suite Z

By (*): Stat (*): Postnummer

KjæreMs. Utleier;

Dette brevet er å uttrykke interesse på vegne av (SETT INN navnet på virksomheten din), i leie av eiendommen som ligger på: (SETT INN fullstendig adresse inkludert gateadresse, enhet eller suite nummer, by, stat og postnummer).

(SETT INN navnet på virksomheten din) er en (SETT INN type virksomhet du eier - LLP, partnerskap, eneboliger, etc.) som (SETT INN kort uttalelse om hva virksomheten din gjør).

(SETT INN navn på virksomhet) har vært i drift siden (SETT INN startdato eller antall år i virksomheten). På grunn av spennende vekst trenger vi større (eller, flere, mer egnede, etc.) fasiliteter.

(Merk: Selv om du jobber hjemmefra, tilbyr du ikke dette i forslaget ditt. Prøv å unngå å tilby i denne første kontakten at du har en hjemmebasert virksomhet - det kan få deg til å høres lite og ustabilt til utleier.)

Etter nøye vurdering av markedsverdien foreslår jeg (vi) følgende vilkår for din vurdering:

LISTE ALLE VILKÅR HER inkludert lengden på leieavtalen, fornyelsesalternativer, leie, tilleggsavgift, type leieavtale, årlige økninger, osv. Alt du vil inkludere eller adresse i leieavtalen i dette avsnittet. Husk å ta med eventuelle renoveringer eller reparasjoner du vil ha eller trenger utleier å gjøre til plassen, eller at du vil gjøre deg selv. Be om gratis leie, møbler, ekstra parkering - alt du trenger for å få plass til å fungere best for bedriften din.

Jeg er spent på utsiktene til å lease ovennevnte rom og føler at (SETT INN Navn på virksomhet) ville være en fordel for deg. Hvis du har noen spørsmål om dette forslaget om leiebetingelser eller forretninger, vennligst kontakt meg på (SETT INN telefonnummer og beste telefonsamtale), eller via e-post på: (SETT INN Din epostadresse).

Takk for at du tok deg tid til å vurdere dette tilbudet. Jeg gleder meg til et raskt og positivt svar.

Respektivt innsendt, (la 2-3 tomme linjer for å signere navnet ditt i blekk)

(SETT INN Ditt navn - startkapsler)

(SETT INN Ditt tittel - innledende caps)

Merk: Hvis du inkluderer vedlegg eller kopierer noen andre, er den foretrukne måten å vise det i et forretningsbrev, etter din signatur, slik som denne og i denne rekkefølgen:

Respektivt innsendt, (la 2-3 tomme linjer for å signere navnet ditt i blekk)

(SETT INN Ditt navn - startkapsler)

(SETT INN Ditt tittel - innledende caps)

Vedlegg: (Liste mer enn ett på separate linjer, innrykk)

cc: Jennifer Barnes, Listing Agent

Slik formaterer du den andre siden av et forretningsbrev

Hvis brevet ditt er lengre enn en side, er formatet for standardbransjen for å starte den andre siden slik:

Brev:

Dagens dato

Side To

Deretter hopper over to til tre tomme linjer og henter hvor brevet begynner for side to.

Hvordan levere et tilbudsbrev

Du kan sende ditt tilbudsbrev, håndlevere det eller sende en epost med et vedlegg som inneholder tilbudsbrevet. Hvis du fremdeles sliter med hvilke vilkår som skal inkluderes, er det flere artikler med gode tips og råd om å forhandle de beste mulighetene.

Tips om å skrive ditt tilbudsbrev

• Husk at dette er et forretnings brev. Hold det rent, enkelt og til tross, men vær ikke redd for å bruke meningsfulle "salgspoeng" for å vinne over en utleier.
• Unngå å bruke humor, slang eller gi personlige følelser om politikk, religion eller annet emne som ikke er relatert til formålet med brevet (for å gjøre et tilbud).
• Ikke bruk parfyme eller "frilly" skrivesaker. Papiret ditt skal være hvitt, brevstørrelse og uten grenser, eller ditt vanlige firma brevpapir.
• Send brevet i en konvolutt med en hvitt, forretningsmessig størrelse. Ikke fold for å passe brevet inn i en mindre konvolutt. Hvis brevet inneholder mer enn syv sider, inkludert vedlegg, bruk en flat, 8-1 / 2 x 11 "konvolutt i stedet. Pass på at du inkluderer en returadresse i det øverste, venstre hjørnet av konvolutten, og sørg for at du har satt nok porto på konvolutten!