Beregn kommersielle leieavtaler med kvadratmeter-formler

Kommersielle leieavtaler beregnes ikke som boligleie. Boligleieavtaler kan inkludere total kvadratfot av et hjem, men leie er ikke basert på kvadratmeter. Månedlige leiepriser for boligeiendommer er i stor grad bestemt av å se på sammenlignbare utleie i området. I næringseiendom beregnes månedlig leie på en rekke komplekse måter ved hjelp av flere typer kvadratmeter målinger.

Målingene som brukes til å bestemme kommersielle leiepriser er basert på retningslinjer fastsatt av Building Owners og Managers Association (BOMA) International og regnes som industristandard over hele USA.

Mange kommersielle leieavtaler bruker BOMA Standards og tar betalt månedlig leie basert på "rentable kvadratfot", og ikke på "brukbare kvadratfot". Dette er viktig å forstå fordi hvis du er sitert en pris på $ 1,25 per brukbar kvadratmeter, kan det være det du ender opp med å betale for hver måned.

Leiebar Square Feet

Brukbare kvadratfot er antall kvadratfot som en leietaker bruker. Men det er andre deler av bygningen som alle leietakere bruker eller dra nytte av. Disse delene er kjent som fellesarealer og inkluderer ganger, trapphus, heiser og lobbyer.

Mengden kvadratfot for fellesareal er delt mellom alle leietakere på en forprøvd basis. Hver leietaker betaler en del av utleierens utgifter for disse fellesarealene. Når disse gebyrene legges til de brukbare kvadratfotene, kalles resultatet "rentable kvadratfot".

For å gjøre ting enda mer forvirrende, kalles denne øvelsen for å legge til fellesarealkostnader til brukbare kvadratfot, "load factor". Lastfaktorkostnader øker vanligvis hvert år med en hastighet som er skilt fra leieøkninger for brukbare kvadratfot. Det betyr at du må kanskje forhandle to leieforhøyelser hvert år: en for belastningsfaktor og en for brukbar kvadratmeter leie.

Et eksempel på beregning av rentable kvadratfot

La oss si at kontorlokalet du leier er fysisk 500 kvadratmeter (den brukbare kvadratfot) er priset til 1,25 dollar per kvadratmeter. Din brukbare kvadratmeter leie ville være $ 625 per måned (500 SF x $ 1,25). Men din del av fellesområdet legger til ytterligere 100 kvadratmeter. Din leie vil bli beregnet ut fra 600 kvadratmeter, ikke den 500 du vil okkupere.

Enkelte utleiere klumper satsen for både brukbare kvadratfot og din del av fellesområdet til ett nummer (dette er vanligvis urettferdig for leietaker), men de fleste belaster en annen pris per kvadratfot for brukbare kvadratfot og for fellesarealinnskudd.

Be om en sammenbrudd av brukbare kontra rentable kvadratmeter kostnader

Før du ser et mellomrom, må du spørre over telefonen hvilken hastighet som belastes for brukbare kvadratfot og for utleie av kvadratmeter fordi dette gjør en stor forskjell i din totale månedlige leie. Og husk, hvis noen forteller deg et mellomrom er "1500 rentable kvadratfot", vil den faktiske (brukbare) størrelsen på rommet bli mindre.

For å komme deg inn for å se en eiendom, vil noen utleiere bare fortelle deg den brukbare kvadratfotprisen, men sitere den rentable kvadratmottaket. Denne villedende øvelsen gjør at et rom ser større og billigere ut enn det er. Da, når du kommer opp, finner du plassen som hørtes bra ut på telefonen, er faktisk ute av prisklassen din og mindre enn du trodde.

Mens de fleste realtors er ærlige om å avsløre sanne totale leiekostnader over telefonen, har de fortsatt en tendens til å angi størrelsen på plassen som rentable føtter, ikke som brukbare føtter. Men nå er du smart nok til å vite nøyaktig hva du skal spørre realtor.

Følgende tabell sammenligner de tre typer kvadratmeter beregninger som brukes i kommersielle leieavtaler. Enkelte leieavtaler belaster bare ved brukbar kvadratfot, mens andre legger til en prosentandel av det felles området til brukbar kvadratfot for å lade det som kalles rentable kvadratfot.

Kvadratfotberegninger

Definisjoner av Square Feet (SF)
Begrep	Definisjon
Brukbare kvadratfot	SF av plass faktisk okkupert av leietaker.
Leiebar Square Feet	Brukbar SF + a% av SF i de vanlige områdene.
Gross Square Feet	Totalt SF av hele bygningen.

Sammendrag

Brukbare kvadratfot er den faktiske størrelsen på plassen du vil okkupere. Leiebare kvadratfot er alltid større fordi den inkluderer brukbare kvadratfot pluss et ekstra antall kvadratmeter av det fellesarealet som du ikke fysisk opptar.

Leiebar plass med lastfaktoren er prisen du vil vite fordi det er det du betaler for. Prisen per kvadratmeter for brukbare kvadratfot er bare en del av det du betaler hver måned.