Lastfaktor i en kommersiell leieavtale og hvordan du beregner det

"Lastfaktor" er et begrep som refererer til metoden for å beregne de totale månedlige leiekostnadene til en kommersiell leietaker. Den kombinerer brukbare kvadratmeter i tillegg til en prosentandel av kvadratmeter fellesarealer som leietaker forventes å dra nytte av. Det kalles noen ganger en "add-on" -faktor eller et "fellesområde" -faktor.

Hva teller som fellesarealer

Fellesarealer kan omfatte toaletter, lobbier, heiser, trapperom og felles ganger. De er områder som en kommersiell leietakers kunder, kunder og ansatte kan få tilgang til og forventes å bruke.

Brukbare firkantede føtter i Load Factor Calculation

Lastfaktorberegninger begynner med å identifisere differansen mellom brukbare og rentable kvadratfot. Brukbare kvadratfot definerer området som du og din bedrift er faktisk og bare i stand til å okkupere. Andre leietakere har ikke tilgang til dette rommet. Det er butikken din, kontoret din, din plassering.

Hvis du leier butikkplass som er 25 'x 20', har du 500 kvadratmeter brukbart plass. Dette er ditt område, og virksomheten din kan antagelig gjøre bruk av alt. Hvis du forlater et hjørne av denne plassen ledig, er det ditt valg, men du kunne bruk den plassen hvis du vil, så det bidrar til din brukbare kvadratfot.

Du og andre som er tilknyttet virksomheten din, kan også bruke fellesarealene, toaletter, lobbyen, heiser, ganger og trapphus, men de er ikke en del av din brukbare kvadratfot fordi de ikke er utelukkende dine.

Et unntak kan eksistere dersom de brukbare kvadratfotene er delt inn i separate rom eller i separate etasjer. I dette tilfellet vil eventuelle tilgangsveier som forbinder dem, bidra til din brukbare kvadratfot. De er ikke fellesarealer fordi andre leietakere og / eller eiendomshaveren ikke bruker dem.

Leiebare kvadratfot i belastningsfaktorberegningen

Nå som du har identifisert dine brukbare kvadratfot, kan du finne utleievennlige kvadratfot ved å legge til i prosent av fellesarealene som du og / eller dine kunder også bruker. Prosentandelen er vanligvis fastsatt av utleier eller eiendomseier og er i en viss grad basert på den anvendelige kvadratfoten din i forhold til bygningens totale kvadratfot.

Du har kanskje plass til å forhandle her. Det er ingen uniform, over-the-board prosent, selv om den vanligvis ikke kjører noe høyere enn 15 prosent. Det kan avhenge av om du leier plass i et område med mange andre kommersielle leietakere, for eksempel et kjøpesenter. Hvis kundene og kundene dine også bruker en stor parkeringsplass, kan dette hakke opp prosentandelen.

Beregning av belastningsfaktoren

Begynn med total kvadratfot av gulvområdet av hele bygningen. Nå trekke kvadratfotene av fellesarealene. Du er igjen med brukbar kvadratmottak, i det minste hvis du leier hele bygningen i stedet for plass i et kjøpesenter eller stripe mall. Del den totale plassen med den brukbare kvadratmottaket for å komme til belastningsfaktoren.

Hvis beregningene dine kommer til en figur på 20 prosent og utleier tilbyr 15 prosent, har du sannsynligvis en god avtale. Hvis du kommer til en figur på 10 prosent og utleier spør 15 prosent, vil du kanskje forhandle eller innhente hjelp fra en eiendomsmegler for å gjøre det.

Du vil også legge merke til om belastningsfaktoren er justerbar i leieavtalen, gjenstand for omregning ved fornyelse. Å drive en vellykket bedrift handler om planlegging. Hvis virksomheten ikke stiger og du står overfor en mulig betydelig belastningsfaktor økning neste år, kan dette være katastrofalt. Kommersielle leieavtaler er ideelt langsiktige. Du ønsker ikke å måtte flytte bedriften din.