Forstå "Gross-Up" før du signerer en kommersiell leieavtale

Begrepet "gross-up" gjelder vanligvis for fullt vedlikeholdte leieavtaler, noen ganger kalt "full service leases". Leietakeren betaler faste beløp for visse tjenester på toppen av en grunnleie for den faktiske plassen han leier med denne typen leieavtale.

For eksempel kan en utleier betale for felles arealvedlikehold, også kalt CAM-utgifter, og deretter dele denne avgiften med antall brutto kvadratmeter i en bygning og belaste hver leietaker et beløp basert på prosentandelen kvadratmeter han okkuperer. En oppkjøpsbestemmelse i en leieavtale gjør at hvis en bygning er mindre enn 90 til 100 prosent okkupert, beregnes utgiftene fortsatt for leietakernes andel av driftskostnadene opp til de prosentene -90 til 100 prosent.

Gross-up betales som ekstra leie og dekker vanligvis variable kostnader, de som kan gå opp eller ned i en gitt måned basert på belegg og andre faktorer.

Fordelene med gross-up for utleiere

Dette er et tilfelle hvor du kanskje ikke får det du betaler for hvis du er leietaker. Som et eksempel, la oss si at Leo Utleier nettopp har kjøpt en kommersiell bygning. Tom Tenant er den første som leier plass fra ham. Tom leier 10.000 kvadratmeter butikkplass. Bygningen utgjør 100.000 kvadratmeter. Tom leier 10 prosent av bygningen.

I et grunnleggende pro rata scenario som deler variable kostnader mellom leietakere, ville Tom betale 10 prosent av kostnadene fordi 10 prosent av bygningen er allokert til ham. Men nå kan vi si at Leo har det vanskelig å finne andre leietakere, og denne situasjonen fortsetter i noen måneder. Leo er fast ved å legge opp en oppgjøretsklausul for 90 prosent av utgiftene som normalt vil bli betalt av sine leietakere, bare fordi det ikke finnes andre leietakere han kan tildele dem til.

En oppsummeringsklausul kan tillate ham å støte opp Toms prosent til 50 prosent, men mest sannsynlig til 95 eller 100 prosent fordi han er den eneste leietaker i bygningen.

Hvordan er denne messen?

Tom Leietaker kan ikke tro at dette arrangementet er rettferdig, men Tom er faktisk den eneste leietaker som drar nytte av tjenestene som inngår i disse variable utgiftene. Leo Utleier er ikke direkte nytte, så det kan sies at det er urettferdig for ham å måtte betale for 90 prosent av tjenestene som bare Tom bruker. Kanskje en av disse utgiftene innebærer å opprettholde overvåkningskameraer på parkeringsplassen. Fordi det ikke er andre leietakere, er de eneste menneskene som kommer og går på den parkeringsplassen, Toms kunder, så det virker rimelig at Tom alene betaler for tjenesten.

Les Fine Print

Hvis du vurderer å inngå en kommersiell leieavtale, må du lese den fulle utskrift nøye og beskytte deg selv ved å lage litt ekstra lekser. Hvis det virkelig er en grovklausul der, sørg for at den tillatte økningen er innenfor rimelige prosenter. Hvis Tom betaler for alt det overvåkingsutstyret, beklager han sannsynligvis at han ikke forsøkte å forhandle prosentandelen nedover. Andelen som tillates skal klart fremgå av leieavtalen.

Dessuten, hvis Tom hadde sett Leos fortidshistorie med leie av kommersielle bygninger, kunne han ha lært at Leo historisk har hatt vanskelig tid å få og holde leietakere av en eller annen grunn. Eller kanskje Leo er bare uerfaren - dette er hans første forsøk på en slik investering, så det kan ta litt tid for ham å få det riktig. Uansett vil Tom kanskje ikke inngå en leiekontrakt med Leo som inneholder en grovklausul av denne grunn - det er mer sannsynlig at han kanskje er en av bare noen få leietakere i lokalene til enhver tid.

Hvis det var syv leietakere som leier 70.000 kvadratmeter fra Leo, ville oppkjøpet være mindre, i utgangspunktet forskjellen mellom 70 prosent og 95 eller 100 prosent, og den forskjellen ville bli delt mellom alle syv leietakere.