Lær om Industrial Space Leases

Mens restriksjoner og leiekontrakter er viktige hensyn til faktor i når man ser etter kommersielt industriområde, for de fleste nye bedrifter, hvor mye månedlig leie vil koste, er ofte den avgjørende faktoren. Kommersielle leieavtaler kan ha lagt til avgifter i tillegg til leie. Pass på at du forstår hvilke tilleggskostnader som er ved å stille spørsmål, inkludert:

• Hva er basen leie på Brukbar kvadratfotografi? Mange kommersielle leieavtaler har en grunnrente, det vil si det du betaler for den faktiske kvadratfoten av rommet. Men "belastninger" og "CAM" avgifter kan bli lagt til denne prisen, og øker din månedlige leie.
• Er vilkårene for leieavtalen omsettelige? Forhandlingsvilkår inkluderer grunnrente, gratis leie, sikkerhetsinnskudd, lengden på leieavtalen, hvor mye leie og avgifter kan økes hvert år, og leie fornyelsesalternativer mv.
• Er det kostnader i tillegg til leie? Er det noen spesielle skatter, eiendomsavgifter, belastningsavgifter, CAM eller andre avgifter? I så fall få dem skriftlig. Sørg for at hver avgift er identifisert individuelt, hvor mye hver avgift vil koste deg, og hvor ofte du må betale gebyret.

• Hva vil det koste deg i fremtiden? Hvor mye kan leien din (og andre avgifter) økes hvert år? Hva er den maksimale prosent- eller dollarbeløpet din leie og andre avgifter kan heves hvert år? Hvis det er 1% på hvert år på belastningsavgift, kan det hende at det er rimelig, men det betyr ikke at grunnrenten vil bli avkortet til 1%. For å gjøre opp for lave priser på andre avgifter, kan utleieren prøve å holde deg med en 15% leieøkning.
• Hva er inkludert i leien? Hvilke skatter, verktøy og tjenester (landskapsarbeid, sikkerhet, etc.) er dekket i leieavtalen din, eller at du må betale på egenhånd?

Leier Industrial Space Fornuftig for virksomheten din?

Kommersielle, industrielle rom kan tilby mange muligheter som tradisjonelle kontorlokaler ikke kan. Men industrielle rom kan også ha visse begrensninger som tradisjonelle forretnings- og detaljhandelsparker ikke har. Sørg for å stille spørsmål om eventuelle restriksjoner som kan plasseres på din bedrift i en industripark før du signerer en leieavtale.

Spørsmål du bør spørre om eiendommen du måtte ønske å ha adressert i leieavtalen din, inkluderer:

• Leverandørbegrensninger: Trenger industriparken deg å bruke spesifikke leverandører eller entreprenører til skilt, belysning, renovering, utbygginger eller andre tjenester som alarm, telefon, kabel, etc.?
• Begrensninger av annonsering og utseende: Er det noen begrensninger som kan påvirke virksomheten din, slik at alle tegn må være i svart og hvitt, ikke større enn 2 fot, eller akkurat 5 meter fra bakken? (Alle disse tingene vil gjøre det vanskelig å skille virksomheten din fra andre, eller sees på avstand.)

• Er enheten kabel og telefon klar? Hvis ikke, er det i et område hvor du kan få disse tjenestene og hvem er lokale leverandører?
• verktøy: Hvilke offentlige og private verktøy kan du bruke eller få tilgang til fra enheten din? Vil du sette opp brukerkontoene dine? Noen utleiere kan betale dine verktøy og deretter regne deg for dem. Vil utleier være pålagt å gi bevis på hva du skylder hvis du ikke blir fakturert direkte fra verktøyselskaper?
• Parkerings- og trafikkbegrensninger: Er det noen begrensninger på antall parkeringsplasser du og dine kunder kan bruke? Hvis ikke, så er det sannsynligvis ingen restriksjoner på andre leietakere også. Har eller kan du ha tildelt parkering?

• Arbeidstid: Vil det være restriksjoner på åpningstider eller ukedager hvor du kan drive din bedrift eller motta kunder og kunder?
• Virksomhetsbeskyttelse og begrensninger: Vil det være noen begrensninger på arten av virksomheten du driver? For eksempel, hvis du planlegger å åpne en antikvitetsbutikk, er det noen begrensninger på hva du kan selge, eller, hvis du selger en vare, vil utleier tillate andre lignende konkurrerende bedrifter å åpne mens du er leietaker? En Eksempel på hvorfor dette er så viktig å spørre og få det skriftlig, er hvis en eksisterende leietaker har en dukkebutikk med beskyttelse mot detaljhandel privilegier i leieavtalen, kan en antikvitetsbutikk være forbudt fra å selge antikke dukker fordi salg av dukker ville konkurrere med en eksisterende leietaker virksomhet. Du vil forsikre deg om at virksomheten din har lignende beskyttelse innen industrikomplekset.

Adressering av utbygginger og renoveringer

Leieavtaler kan være kompliserte, og hvis du planlegger å ta plass "som det er" og gjøre endringer i det, må du sørge for å adressere planlagte endringsplaner i leieavtalen. Spørsmål å spørre om renoveringer og utbygge mellomrom inkluderer:

• Kan du bygge opp eller renovere eksisterende plass? Hvis ikke, finn en annen plass. Du trenger ikke å bygge opp plass nå, men aldri begrense bedriftens fremtidige vekstpotensial og uforutsette behov.
• Zoning Ordinances: Er det noen reguleringsordninger som vil påvirke hvordan du kan bygge ut plass?
• Interessens interessekonflikter: Er du pålagt å bruke utleierens entreprenører? Hvis dette er tilfelle, betrakt dette som et sterkt negativt.
• Godkjenninger nødvendig: Hvilke spesielle tillatelser eller godkjenninger trenger du på forhånd fra byen, fylket eller utleier?

• Forbedringsincitamenter: Vil utleier tilby noen leiereduksjon, leiekreditt eller andre økonomiske insentiver for å bidra til kostnadene ved renovering og utbygging?
• Unngå "verdiøkninger" i leie: Hvis du øker verdien av rommet ved å bygge ut eller renovere, vil dette tillate utleier å øke leien din proporsjonalt?
• Tidsbegrensninger: Vil det være noen tidsrammer som kreves av utleier, by eller fylke for å fullføre lagerreparasjoner og utbygginger?
• Tillatelser kreves: Hvilke spesielle tillatelser vil du trenge å renovere eller bygge ut plass, og vil utleier hjelpe deg med å få disse tillatelsene?