Common Area Maintenance (CAM) Avgifter i Leasing

Når du leier kommersiell plass, betaler du for mer enn bare den faktiske kvadratfotoen du vil okkupere. I mange kommersielle leieavtaler, og i særdeleshet detaljhandel og industrielle leieavtaler, blir ekstra avgifter ofte kalt "Common Area Maintenance" (CAM) avgifter. I ikke-industrielle rom kan du høre denne utgiften kalt "Load Factor", som inkluderer CAM-avgifter. CAM-utgifter er fordelt til leietakere på en pro rata basis: Jo flere kvadratmeter en leietaker leier, jo større andel av CAM-utgifter det må betale.

Det er to grunnleggende beregninger for CAM-avgifter: variable CAM-avgifter, hvor beløpet en leietaker må bidra til, øker basert på en rekke faktorer, og flat CAM-avgifter, hvor avgiftene er et fast beløp.

CAM-avgifter kan betales månedlig, kvartalsvis, årlig eller til og med belastet fra tid til annen når det er nødvendig med større reparasjoner til bygningen eller hele forretnings- / industriparken.

CAM-avgifter kan eskalere til en annen pris enn den månedlige leieavtalen fordi de pleier å være mer variabel. Som et resultat er det viktig at leieavtalen utgjør forskjellen mellom "variable" og "faste" CAM-avgifter og inkluderer en slags cap, eller gjør det klart at maksimalt ditt CAM-gebyr kan økes hvert år. Denne økningsraten bør være en egen vurdering av hvor mye du får grunnleggende leieforhøyelse hvert år.

CAM-avgiftsdefinisjoner: Smal og villedende

Mange online definisjoner av CAM-avgifter definerer dem som gebyrer for en leietaker som deler en del av de direkte kostnadene for å opprettholde svært spesifikke fellesområder. Disse oversimpliserte definisjonene er ikke helt nøyaktige, og en utleier kan inkludere mange indirekte kostnader som CAM-avgifter som ikke er så åpenbare. Denne praksisen har blitt diskutert blant fagfolk i bransjen om dette er etisk eller til og med lovlig. Kort sagt, du bør aldri signere en leieavtale uten å forstå hva CAM-avgifter dekker din unik kommersiell leieavtale.

Formålet med CAM-avgifter

Både CAM og Load Factor-avgifter tjener det samme grunnleggende formålet: å kreve leietakere å bidra til å dekke utleierens direkte utgifter til fellesarealer. Fellesarealer kan omfatte både interne (ganger, heiser, lobbyer, offentlige bad osv.) Og eksterne utgifter (parkeringsplasser, anlagte områder, etc.).

Oppgi nøyaktig hva dine CAM-avgifter vil dekke i leieavtalen, hvor ofte de skal betales, og hvor mye de kan økes hvert år. Hvis du blir bedt om å hjelpe med kostnadene ved store renoveringer som parkeringsplass repaving eller noen form for strukturelle reparasjoner, få det skriftlig. Utleier skal oppgi når disse reparasjonene ble gjort sist og når de er planlagt eller forventet å bli gjort i fremtiden.

Ikke alle utleiere vil kreve leietakere å hjelpe med utgifter som taktekking, vedlikehold av parkeringsplasser og strukturreparasjoner. Det er ingen standard som gjelder for leieavtaler, så stol ikke på å bare se "CAM-avgifter" i leieavtalen din. vær sikker på at CAM-avgifter er forklart.

En utleier kan inkludere et bredt spekter av utgifter som bare er oppført som "CAM Fee" eller "Administrative Fees" på grunnlag av at disse er utgifter som utleier betaler til fordel for alle leietakere. Hvis CAM-avgifter ikke er tydelig oppført eller forklart i en leieavtale, må du spørre om du betaler for noe av følgende:

• Sikkerhetssystemer eller lønn eller andre kostnader knyttet til onsite sikkerhetspersonell
• Tillatelser, skatter, forsikringer eller eventuelle juridiske kostnader
• Reklame, tegn eller andre generelle overheadutgifter som utleier har pådratt seg for drift eller fremme av bygningen (dvs. lønn eller fordeler for ansatte på stedet eller til og med utenfor stedet)
• Reparasjon og renovering av vedlikehold av eiendommen, inkludert landskapsarbeidstilskudd eller ombygging, utvendig maling, utvendig eller parkeringsbelysningsarmaturer, belegg eller resurfacing, taktekking eller reparasjoner og oppgraderinger til sentrale rørleggerarbeid, el-, kloakk- og klimaanlegg

• Verktøy, leie eller andre kostnader for å opprettholde separate leasingkontorrum enten på eller utenfor stedet

Forstå Nøyaktig Hvilke CAM-avgifter er oppført i din kommersielle leieavtale

Her er en advarsel om å merke seg. I 1989, et profesjonelt leid industriområde for å åpne en håndvesel og hobbybutikk. Parken syntes å være i god stand, og utleier var en venn av leietakers familie og kuttet leien med en tredjedel som høflighet. Siden dette var den første industrielle leieavtalen som leietakeren hadde signert, forsto de ikke fullt ut kraften til CAM-avgifter. Med andre ord, undertegnet de et bindende juridisk dokument uten noen anelse om hva de signerte.

De visste ikke hva en Triple Net Lease var, bare at de skulle unngå å signere en. En Triple Net Lease er minst gunstig for alle leieavtaler for leietakere; Det krever at du betaler for vedlikehold, skatter og forsikringer. Når leietaker spurte utleier hvilken type leieavtale de skulle signere, nevnte utleier aldri termen "Triple Net". I stedet fortalte utleier leietaker at deres leieavtale inkluderte CAM og administrasjonsgebyrer. Det de ikke skjønte på den tiden var at administrasjonsavgiftene inkluderte skatter, forsikringer og en hel rekke andre svært dyre kostnader.

Bare en måned i leiekontrakten begynte parkhaveren omfattende parkrenoveringer, inkludert omforming av frontenhetene til å virke mer som butikklokaler. Skiltene ble endret, bygningen ble malt, og noen strukturelle endringer ble gjort på forsiden av industriparken.

Regningen ble delt mellom alle leietakere, og selv om leietakeren hadde en veldig liten enhet lå de fast med en $ 5,000-regning - deres del av parkoppgraderingene, selv om deres enhet var på siden og på ingen måte hadde direkte nytte av noe av forbedringene. Andre leietakere ble rammet med nesten $ 20.000 i renovasjonsgebyrer. Hadde leietakeren lest leasingen mer nøye, ville de ha visst nok til å i det minste spørre om noen oppgraderinger var planlagt i nær fremtid og for å se at det de trodde var en enkel leieavtale, var faktisk en Triple Net Lease i forkledning.