Hva er en grunnleggende godtgjørelse for boliger (BAH)?

Grunnloven for boliger (BAH) gir uniformerte servicemedlemmer i det amerikanske militæret med boligkompensasjon når statskvartaler ikke er gitt. BAH er designet for å betale 100 prosent av de gjennomsnittlige boligkostnadene.

BAH er basert på den type kvartaler som er autorisert for den spesifikke militære rangen, avhengighetsstatus og det lokale sivile boligmarkedet.

Historie om grunnleggende godtgjørelse for boliger

BAH begynte i januar 1998, erstattet Variable Housing Allowance (VHA) og Basic Quay (BAQ). Under det gamle VHA / BAQ-systemet ble medlemmer undersøkt årlig for å avgjøre hvor mye de betalte for boligkostnader. Imidlertid valgte mange medlemmer å bo i substandard kvartaler, noe som betyr at undersøkelsene viste at de betalte mindre, og påvirket de godkjente prisene. Under BAH-systemet, forsyner Department of Defense (DOD) undersøkelser boligkostnader i militære områder for å bestemme priser.

Som den gamle BAQ og VHA skiller BAH mellom medberettigede og utenberettigede, men ikke antall pårørende. BAH-priser beregnes som hele dollarbeløp, avrunding til nærmeste dollar.

Forbedringer i boligutbetalingssystemet

En primær årsak til den nye BAH-kvoten var bevisstheten om at det gamle VHA / BAQ boligkompensasjonssystemet ikke kunne holde opp med boligkostnadene, og medlemmene ble tvunget til å betale større kostnader utenom lommen enn opprinnelig beregnet. Med BAH blir indeksene økt i forhold til boligprisveksten i stedet for lønnsøkningen, og dermed beskytter medlemmene mot ytterligere erosjon av boligfordeler over tid.

Den nye BAH er utformet for å være iboende, fordi den typiske servicemedlem av en gitt karakter og avhengighetsstatus som ankommer til en ny bensinstasjon, vil ha samme månedlige utenomliggende dollarbeløp uansett sted.

Hvis for eksempel kostnaden for en vanlig E-5 med forsørgerne er $ 100, kan den typiske (medianen) E-5 med etterlatte forvente å betale $ 100 utenfor lommen for boliger hvis de er tildelt Miami, New York, San Diego, Fort Hood, Camp Lejeune, Minot, ND, eller andre pliktsteder i USA

Når medlemmet ankommer, gjelder beskjedbeskyttelse, og medlemmet vil motta en offentliggjort økning, men ingen reduksjon i boligkvoter. For medlemmer på en gitt bensinstasjon når nye BAH-priser trer i kraft, garanterer hastighetsbeskyttelse at typisk out-of-pocket kan være mindre, men aldri mer enn når de ankom. (Merk: Fra 1. januar 2005 beregnes BAH for null out-of-pocket utgift).

For en gitt person, kan den faktiske ut-fra-lommen bekostning være høyere eller lavere enn den typiske, basert på valg av bolig. For eksempel, hvis et medlem velger en større eller dyrere bolig enn medianen, vil den personen ha større out-of-pocket utgifter. Det motsatte gjelder for en person som velger å okkupere en mindre eller billigere bolig.

Bedre boligkostnadsmåling under BAH

BAH sysselsetter en sivilbasert metode for måling av sammenlignbare boligkostnader som er overlegen den gamle VHA-boligundersøkelsen som målt medlemmernes utgifter til boliger.

Først må medlemmene ikke bryte med de årlige VHA-undersøkelsene. Enda viktigere, eliminerer BAH den såkalte "Death Spiral." Under VHA / BAQ kjørte medlemmer som scrimped på boliger og deretter rapporterte lave boligutgifter ned allerede lave kvoter. Dette skjer hovedsakelig blant de yngste medlemmene hvis begrenset disponibel (etter skatt) inntekt kan ha tvunget dem til å akseptere utilstrekkelig bolig og deretter rapportere lave kostnader på medlemsundersøkelsen.

Tjenestene innså også at VHA / BAQ opprettet en lignende, men motsatt, forspenning for noen senioroffiserer / oppnådde karakterer. Under det gamle systemet, hvis et medlem valgt å bruke en større andel disponibel inntekt for større eller dyrere boliger i forhold til det lokale markedet, og rapporterte disse utgiftene på VHA-undersøkelsen, hadde det en tendens til å "oppblåse" rapporterte kostnader og dermed kvoter.

Grunnlag for bolig eliminerer både disse lav-end og high-end biaser. Følgelig øker publiserte BAH-priser for mange juniormedlemmer og reduseres for noen eldre medlemmer. Igjen, enkeltpersoner er beskyttet mot prisreduksjoner, men nykommende medlemmer vil bli betalt ut fra en mer nøyaktig og nåværende måling av boligprisen.

Hvordan DOD bestemmer BAH

I databehandling BAH inkluderer DOD lokale prisdata for utleie, gjennomsnittlig verktøy og forsikring. DOD samler dataene årlig, om våren og sommeren når boligmarkedene er mest aktive. Dataene inkluderer leiligheter, townhomes / duplekser og enkeltfamilie utleieenheter med ulike soveromstørrelser.

Militæren anerkjenner den viktigste betydningen av nøyaktige data og gjør sitt ytterste for å oppnå maksimal pålitelighet. For eksempel, ved å velge bestemte enheter for å måle, bruker DOD en flertrinns screeningprosess for å sikre at de valgte enhetene og nabolagene er passende.

Den første screeningen vurderer rimelige pendlingskriterier, vanligvis definert som 20 miles eller en time i rushtiden, og eliminerer enheter som faller utenfor disse grensene.

Deretter kontrollerer de at den valgte enheten er i et nabolag der militære medlemmer vil velge å bo. DOD fokuserer på de nabolagene der de øverste 80 prosent av militære medlemmer bor, ved hjelp av dataene for forsvarsopplysningene om berettigelse (DEERS) som en nøkkel til hvor medlemmene bor. Ideen her er å unngå sampling slum, høy kriminalitet eller uønskede nabolag som medlemmer allerede har unngått.

Endelig bruker DOD en inntektsskjermprosess for å identifisere passende nabolag. For eksempel ved prising av tre- og fire-roms enkeltfamilieenheter, er det kjent at medlemsinntektene i seniorinnskrevne / offisielle karakterer ligger mellom $ 60 000 og $ 100 000, så DOD velger enfamilie-enheter i nabolag hvor den typiske sivile inntekt er i dette området.

Når DOD-priser er en-roms leiligheter (vanligvis for engangs junior inntatt) fokuserer de på nabolag hvor den typiske sivile inntekt er i samsvar med inntektsnivået på $ 20.000 til $ 30.000 som er typisk for disse karakterene.

Til sammenligning er sivil lønn lik summen av grunnleggende militærlønn, gjennomsnittlig BAH og Basic Grant for Subsistence (BAS) pluss skattefordel.

Hvor DOD samler boligdata

DOD oppnår nåværende data fra flere kilder for å sikre pålitelighet og nøyaktighet. Dagens ledige stillinger som er identifisert i lokale aviser og eiendomsutleieoppføringer er en viktig datakilde. Ledige stillinger velges tilfeldig og underkastes screeningsprosessen beskrevet ovenfor. Telefonintervjuer fastslår tilgjengeligheten og den nøyaktige plasseringen av hver enhet som samples. De kontakter også leilighet og eiendomsforvaltningsselskaper for å identifisere enheter for leiepriser. Det er ikke uvanlig for DOD å konsultere eiendomsmeglere på en lokalitet for å få bekreftelse og tilleggskilder.

DOD utviklet prøvetakingsprosessen for å oppnå et statistisk konfidensnivå på 95 prosent eller høyere.

Når det er tilgjengelig, kontakter DOD fort / post / base boliger henvisningskontorer for å tappe lokal militærkompetanse og få innsikt i de lokale bekymringene til tildelte medlemmer.

Endelig utfører DoD og tjenestene på stedet evalueringer på forskjellige steder for å bekrefte og sikre påliteligheten og nøyaktigheten av kostnadsdataene. Fremtidige forbedringer inkluderer undersøkelse av potensiell bruk av internett, samt boligdata tilgjengelig fra andre myndigheter.

Boligkostnadskonsulent Runzheimer International

DOD sysselsetter Runzheimer International for å samle landsomfattende boligkostnadsdata som brukes til å beregne BAH.

Runzheimer ble grunnlagt i 1933 og er en anerkjent leder innen samling av kostnadene for levende data i USA og rundt om i verden. For tiden serverer Runzheimer over 2000 bedrifter og regjeringer over hele verden, og er kjent for sin nøyaktige og pålitelige forskning.

Runzheimers privatkunder omfatter over 60 prosent av Fortune 500-selskapene. Runzheimers regjeringsklienter inkluderer forsvarsdepartementet (DoD); General Services Administrations (GSA); Department of State; Kontoret for Personellforvaltning (OPM); Internal Revenue Service (IRS); og Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC).